街道物业管理工作存在的问题及对策

物业管理作为房地产开发建设的延续和完善，是城市发展的必然产物，在社会生活中发挥着重要作用，自上世纪九十年代快速发展以来，其社会作用日益突显，需求和覆盖面迅速拓展，已成为和谐社会建设的重要力量和城市化进程的基础保障。

　　一、通江县物业管理现状

通江县是从2005年起逐步推行物业管理的，几年来在各级党政领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，通江县物业管理工作初见成效，现有从事物业管理企业26家，目前主要有三种管理模式：一是专业化物业管理。主要是房地产企业几年开发修建的商品房，功能相对配套，具备物业管理条件，聘请了物业管理公司实施专业化管理；二是自主式物业管理。主要是单位修建的办公综合楼、职工集资建房和房改房，由单位或业主出钱，自己请人看门，打扫卫生；三是自由式物业管理。主要是老城区2005年前修建的商品房、拆迁还房和集资建房，由社区和业主自己牵头，临时聘请退休人员、下岗职工看管，打扫清洁卫生。

　　二、工作开展情况

（一）强化业主自治，加快推进业委会成立步伐。积极推进小区业委会成立，强化业主自治，同时依法加强对新成立的业主委员会培训，指导业主委员会制定规范的《业主管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》等，支持业主委员会开展工作，从源头上规范物业管理工作。

（二）加强行业管理，逐步提高物业行业监管水。认真贯彻落实国家及省、市、县有关物业管理的法规、政策，不断规范物业管理行业行为，努力提高监管水，引导物业公司依法、依规进行小区物业管理。按照《四川省物业管理条例》的规定，严格规范物业企业的经营行为，要求在小区主要位置公示收费项目和服务标准，接受业主监督，并开展物业服务收费专项检查，严厉查处物业服务中的违规行为。积极开展小区安防设施、水电气设施、高层电梯等特种设备专项检查，及时发现并督促整改问题，最大限度地预防和减少事故发生，促使管理服务向规范化、专业化方向发展。

（三）强化服务质量，不断规范物业服务行为。严格按照《前期物业服务合同（示范文本）》和《业主临时管理规约（示范文本）》，指导物业服务企业与业主委员会或委托人签订规范的《物业服务合同》，并按合同提供质价相符服务。

（四）严格使用程序，提高物业维修资金使用效益。针对大部分小区已过了维保期，造成房屋、基础设施损坏无法进行维修，居民投诉越来越多的问题，我们积极引导业主筹措房屋维修资金，设立物业专项维修资金专户，并建立账目管理系统，按物业管理区域、栋、户审核交存情况，设置明细账目，严格维修资金使用，确保了住宅物业维修资金使用利益化。2017年对全县20多个物业小区进行了30余次的紧急维修，对维修主体不健全的小区，通过现场查验，组织社区居委会干部参与，通过公开透明业主参与及时启动紧急维修程序，解决了管道堵塞、房屋漏水、化粪池污水外溢的居住难题，全年共开支维修资金30多万元。

（五）建立投诉机制，组建物业纠纷调解机构。成立了通江县物业纠纷人民调解委员会，办公室设在通江县房产管理局，积极配合社区及时调解全县辖区内业委会与物业公司，物业公司与业主之间的纠纷，妥善解决了上东逸景小区业主、物业公司、开发企业之间由于开发遗留问题而引发的矛盾。同时，对各物业服务企业的服务质量、收费行为等进行跟踪检查和监督管理，及时纠正物业服务中的只收费不服务等行为，对懈怠于履行《四川省物业管理条例》有关规定和约定义务的物业服务企业和责任人，实行通报批评、罚款、信用记分等处罚，切实维护广大业主的合法权益。

（六）认真接待来访，及时回复物业服务信访。我们及时关注12345和通江论坛上的物业服务问题诉求，针对物业服务中体现出的商品房开发建设和管理信访问题，通过现场调查，约谈勾通、会议调解和责令整改等方式及时进行回复处理，全年共处理信访回复30余件次，网上回复满意度达90%以上。

　三、取得的成效

（一）聚共识，创新物业管理法规宣传。按照物业管理进企业、进社区、进机关、进家庭的思路，加大物业管理服务宣传力度，编印《物业管理工作资料汇编》，免费发放给开发企业、物业公司、小区业主会。同时，既采取聘请四川省房协物业管理专家马聪先生来通江县宣讲《四川省住宅物业管理规程》，又利用党校组织基层干部學習时机培训各乡镇社区干部學習《四川省业主大会和业主委员会指导规则》，强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水。

（二）补短板，改善小区环境面貌。在改造基础设施、改善环境面貌上下功夫，以美化、亮化、绿化、规范化“四化”为突破口改善小区环境，清理乱堆乱放杂物，让小区美起来；增设小区内公共场地路灯，让小区亮起来；种花草栽树木，让小区绿起来；建立各类管理制度，让小区管理规范起来。据统计，清理楼道、公共场地陈旧杂物500多件，清理死角垃圾1.8余吨，根治乱种恢复绿地，栽植花草树木3000余方米。

（三）点带面，突破物业管理颈瓶。重点在试点、示范引领上做文章，选定上东逸景、江与城、东方名园等小区为试点，及时评估试点的成效、经验和问题，及时推广应用。以上东逸景小区发挥业主委员会在物业管理中桥梁、纽带作用为示范，强化业主“小区是我家”意识，引导各小区积极成立业主委员会。今年来，通过多方协调、多次工作，江与城、通江花园、明大王府等20多个小区先后组建了业主委员会。

（四）重督导，规范管理物业企业。加大对物业服务企业服务质量监管和检查力度，促进物业服务工作落实。加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。建筑面积在3万米以上的（含3万方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业服务企业，在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。同时，督促物业企业制订小区物业服务实施方案，包括全年工作任务、工作目标、工作效果。

（五）严考核，制定文明创建标准。为确保文明创建工作落到实处，我们下发《关于进一步做好物业管理文明创建工作的通知》（通房发〔2016〕10号），明确物业管理文明创建标准，要求各物业服务企业对照文明创建标准逐项抓落实：一是服务区域范围内干净整洁，整体环境良好；二是保安人员着装统一，客服工作人员挂牌服务，文明礼貌；三是公开收费项目、收费标准、办事制度；四是工作人员全天候值班、报修及时；五是保安、保洁、绿化服务到位；六是有高效的投诉处理机制；七是业主满意率达85%以上。

　　四、存在的问题

一是基层组织重视不够。《四川省物业管理条例》第三条规定：市县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第四条规定：乡镇人民政府和街道办事处组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。但一些基层组织对物业管理认识不足，未纳入工作日常议事，无人员、无机构从事物业管理工作，导致物业管理一盘散沙。二是规划建设不到位。住宅建筑小区规划时对设施设备要求不高，功能不齐全，有些小区设施、设备不配套，规划设计时，缺乏物管理念或受历史条件限制，小区建成后，没有物管用房，没有停车场、休闲场和绿化地带，硬件设施不配套，为物业管理留下隐患，加之城区一些开发企业因各种原因工程尚未竣工验收就交付业主入住使用，导致物业管理难度加大，严重制约了物管工作的开展。三是物业移交衔接不力。一些开发企业没有商业地产经验，加之资金实力不强，存在规划变更导致业主权益受损、房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异、房屋建筑和附属设备质量差，出现房屋漏雨漏水，墙体塌陷裂缝，把房屋质量问题拖过保修期等遗留问题，选聘物业服务企业后，不向物业公司及时全面提供建筑图纸和资料，与物管企业衔接不及时，不到位，致使物业管理效率低下，矛盾问题突出。四是物管企业素质不高。部分物业企业人员服务水低、服务意识差，工作人员年龄老化，不按规定配专业人员，责任感不强，只收费不服务，少数物业企业仅限于值值班，扫扫地，巡巡路，处理问题简单粗暴。五是业主物管意识不强。由于业主委员会系自我管理组织，属于义务服务性质，没有工作报酬，导致业主委员会不齐不力，仅占23.6%。相当多的业主还没有树立起有偿服务的观念，不能认真履行合同约定义务，不服从管理现象时有发生，任意拖欠物业服务费用的现象非常普遍，物业纠纷增多，加之物业管理收费较低，造成物业企业亏损经营，企业运转艰难。六是脏乱差现象严重。特别是无物业管理区域随地吐痰，乱丢弃物，乱倒垃圾，车辆乱停乱放，房屋及设施设备无人维修，造成污水横流，管道堵塞，居民居住环境相当差，一方面影响了居民生活质量，另一方面影响了城市美化，难以提高城市品位。七是治安消防隐患大。一方面治安管理隐患大。有些小区四通八达，无人看管，没有路灯，便于不法分子作案，易发生治安、刑事案件，使居民没有安全感；另一方面消防安全隐患大。个别楼房还未移交就存在质量问题，许多住宅没有设消防通道，有消防通道的由于乱搭乱建和乱停乱放，车辆无法畅通。八是监管体制不顺。通江县房产管理部门对物业管理企业的成立只有初审权，终审权在市房产局，房地产开发企业及物业管理企业就利用这一体制不顺的弊病，不服从我们的监管，给我们的物业监管造成了一些脱节和空白。九是维修资金归集难。通江县2005年前未实施房屋维修基金征集，2005年以来维修基金收取标准低，导致物业维修基金归集率低，从而在使用方面也出现了诸多矛盾，物业维修纠纷复杂，调解困难。十是小区入住率不高。因受房地产市场低迷影响，新建住宅小区楼盘入住相对较低，并且开发建设单位不履行承担空置房物管费义务，导致物管公司运营成本较高，加之物业收费较低，十多年一直未作调整，最高1.3元/方米•月，最低0.45元/方米•月，物管公司入不敷出，由此而带来服务质量的降低、客户的不满，使得通江县物业管理一直处于低水运行的状态。

　　五、物管工作对策

物管工作是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及基层组织、规划建设、发改、环保、综合执法、文明办、民政、公安、社区、供水、供电、供气等多个部门，无论社区居委会还是单打独斗的主管部门往往力不从心，这就需要各部门通力协作，齐抓共管。

（一）理顺体制，明确责任。建立政府主导，相关职能部门配合的领导机制，按照“条块结合、属地管理”的原则和“基层政府主导、主管部门督促、部门协助、社区主抓”的工作格局，进一步理顺物业管理体制，发挥部门监督、指导职能，形成齐抓共管物业局面。

（二）加强宣传，营造氛围。组织开展形式多样的主题宣传活动，在电视、广播、报纸等新闻媒体上开辟专栏，广泛宣传加强物业工作的重要意义和有关政策法规，强化物权意识、物管意识和业主的自治意识，加深广大居民对物业管理工作的理解和支持，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。

（三）因地施策，分类管理。根据通江客观实际，因地施策，将老旧小区和新区采取不同的方式，以社区网格为基础，组织成不同的物业管理机制，做到所有小区全覆盖，对小区物业管理的成效进行评定给予奖惩。

（四）加强协作，齐抓共管。成立以政府为主导的物业管理联席会议制度，每季召开一次会议，研究解决物业管理中存在的问题，形成长效机制。

（五）强化督导，狠抓落实。采取政府与基层人民政府、物业管理相关部门签订目标责任书方式，将物业管理工作纳入年度目标考核指标，由县目督办负责督查。通过强有力的督导检查和健全完善的考核机制，切实加快物业服务规范化、专业化、标准化的步伐。